È possibile usufruire del Superbonus nel caso di un immobile non in regola dal punto di vista urbanistico?
No, gli edifici con abusi edilizi non sanati sono esclusi dal Superbonus. Non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica.
Una minima discordanza tra progetto e costruito fa decadere dal Superbonus?
Dipende dalla discordanza. L’art. 34 bis del D.P.R. 380/2001, recentemente introdotto dal Decreto Semplificazioni, prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo, che sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali. Inoltre, ai fini della fruizione del Superbonus, si rammenta che oltre ai requisiti previsti dagli articoli 119 e 121 del Decreto Rilancio, al di fuori di quanto previsto dal sopracitato articolo 34 bis, l’art. 49, comma 1 del D.P.R. n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) ha sempre previsto che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. In conclusione, è quindi ammessa una limitata tolleranza superata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali.
Cosa è il certificato di conformità urbanistica e a cosa serve?
Il certificato di conformità urbanistica consente di verificare se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Si tratta di quel documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato. Grazie ad esso sarà possibile stabilire se l’immobile è in regola oppure no e, in quest’ultimo caso, l’entità dell’abuso.
Abito in un condominio di 12 appartamenti. All’interno di uno degli appartamenti è stato realizzato un abuso edilizio, che però non coinvolge le parti comuni dell’edificio. È possibile accedere al Superbonus 110% per il rifacimento del cappotto termico dell’intero condominio o l’accesso alla agevolazione è precluso dall’abuso all’interno del singolo appartamento?
Il comma 13 ter dell’articolo 119 del Decreto Rilancio prevede che nel caso di interventi sulle parti comuni che beneficiano del Superbonus, lo stato legittimo dell’immobile deve essere asseverato con riferimento alle parti comuni dell’edificio interessato dagli interventi e non con riguardo alle singole unità immobiliari.
Sono proprietario di un immobile realizzato quando non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio. Come faccio a certificarne lo stato legittimo?
Il Decreto Semplificazioni ha modificato l’art. 9 bis del D.P.R. 380/2001, stabilendo che per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza. A tali documenti va aggiunto il titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’immobile o sull’unità immobiliare, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
La presenza di porticato esterno ad un edificio unifamiliare, privo di titolo edilizio e non sanabile, può inibire l’applicazione del Superbonus 110% all’intero edificio?
Il primo passo per utilizzare le agevolazioni parte dalla verifica della regolarità edilizia perché in materia vige il principio per cui non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia e urbanistica. Nelle pratiche edilizie di Permesso di Costruire e SCIA, inoltre, la modulistica standardizzata impone la dichiarazione dello stato legittimo dell’immobile.
La procedura di fiscalizzazione dell’illecito edilizio (art. 34 comma 2 del D.P.R. 380/01) è compatibile con il Superbonus 110%?
Con il Decreto Semplificazioni 2020 è stato inserito nel Testo Unico sull’Edilizia l’articolo 34 bis relativo alle tolleranze del 2% che amplia la fattispecie delle tollerabilità. Quindi, tutto ciò che ricade nell’elenco non può essere ritenuto una difformità (abuso edilizio). In particolare, sono ritenute tolleranze comma 1: “il mancato rispetto di altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo edilizio;” si parla di unità immobiliari e non di intero edificio. Sono tollerate anche comma 2: “fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche delle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione degli impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.” L’art. 34 bis conclude con il comma 3, che prevede le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali. Quindi, per sanare la difformità è sufficiente dichiarare all’interno dell’atto abilitativo (CILA, SCIA, Permesso di Costruire) che quest’ultima rientra tra le tolleranze previste dall’art. 34 bis del TUE. Inoltre, il legislatore concede il trasferimento dell’immobile, ad esempio tramite compravendita, purché un professionista abilitato (geometra, ingegnere, architetto, perito) asseveri l’assenza di violazione edilizia ai sensi della normativa attuale, il certificato di stato legittimo.
