L’Agenzia Entrate ha precisato con la Circolare 24/E/2020 che requisito per l’accesso al Superbonus nei condomìni è la prevalenza di unità abitative. Cosa si intende per prevalenza di unità abitative?
Per verificare se si tratta di edificio a prevalente destinazione residenziale occorre procedere ad una verifica sull’intero complesso, rapportando la superficie catastale delle unità immobiliari residenziali a quella catastale totale. Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio, comprese quelle rientranti nelle categorie catastali cosiddette di lusso (A/1, A/8 e A/9). In sostanza, nel caso di:
- edificio residenziale nel suo complesso- in quanto più del 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza – il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all’imprenditore che nel condominio ha l’ufficio o il negozio). Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per interventi cosiddetti “trainati” realizzati sui propri immobili;
- edificio NON residenziale nel suo complesso – in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50% – il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi cd “trainati” realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e, se non aperti al pubblico, A/9).
Sul punto si veda il paragrafo 2 della Circolare 24/E/2020 dell’Agenzia delle entrate. 12.2. In un condominio, a prevalente destinazione abitativa, si è deliberata l’esecuzione del cappotto termico sulle parti comuni e si intende fruire del Superbonus. Al piano strada del condominio sono presenti dei negozi, questi possono beneficiare del Superbonus, oltre che per i lavori relativi al cappotto, anche per la sostituzione degli infissi o delle vetrine degli immobili posseduti?
Le unità immobiliari che non sono a destinazione residenziale possono fruire del Superbonus soltanto per le spese relative agli interventi sulle parti comuni dell’edificio, per la quota di spettanza in base alle tabelle millesimali (sempre che si tratti di edificio a prevalente destinazione residenziale), ma non possono accedere al Superbonus per interventi diretti su di esse (i cosiddetti
lavori trainati), come ad esempio la sostituzione degli infissi o delle vetrine.
All’interno di un condominio sono presenti alcuni appartamenti rientranti in categoria catastale A2, altri appartamenti accatastati come A1 oltre a vari negozi al piano strada. Ai fini del calcolo della prevalenza residenziale del condominio si deve tenere conto anche delle unità immobiliari di categoria A1 facenti parte dello stesso condominio?
Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio (superficie catastale totale) comprese quelle rientranti nelle categorie catastali cd. di lusso (A/1, A/8 e A/9). Si precisa che le unità immobiliari residenziali A/1 potranno accedere al Superbonus solo per i lavori eseguiti sulle parti comuni e non anche per gli interventi trainati.
Al fine di verificare la sussistenza del requisito della prevalenza della destinazione abitativa, va valutata la situazione esistente prima dell’intervento oppure quella risultante a seguito dei lavori agevolati con il Superbonus?
La verifica va fatta sempre con riguardo alla situazione esistente prima dell’inizio lavori, considerando la superficie catastale complessiva.
Una unità immobiliare adibita ad esercizio commerciale (pub, bar e ristorante), funzionalmente autonoma e con accesso indipendente, può accedere al Superbonus per l’efficientamento energetico?
No, in base all’ articolo 119, comma 1, lettera b) e comma 9 lettera b) del Decreto Rilancio i destinatari del Superbonus sono «le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni». Con la locuzione «al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», il Legislatore ha inteso precisare che la fruizione del Superbonus riguardi unità immobiliari (oggetto di interventi qualificati) non riconducibili ai cd. “beni relativi all’impresa” (articolo 65 del TUIR) o a quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni (articolo 54, comma 2, del TUIR). Sempreché non si proceda al mutamento d’uso, ove possibile.
