Cosa si intende per unità immobiliare funzionalmente indipendente?
Si ritiene funzionalmente indipendente l’unità immobiliare dotata di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva. Quindi l’importante è che ci sia almeno un accesso così, non che sia l’unico. È di conseguenza, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (per esempio il tetto).
Cosa si intende per accesso autonomo dall’esterno?
Per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva. La definizione è contenuta nel comma 1 bis dell’art. 119 del Decreto Rilancio, introdotto in sede di conversione del Decreto Agosto.
Sono proprietario di una villetta unifamiliare. Per raggiungere la strada pubblica dalla mia villetta devo per forza transitare (in quanto unico tratto possibile) sul cortile privato di proprietà del mio vicino. Posso ritenere di avere un accesso autonomo?
Sì, l’accesso si considera autonomo anche se avviene da una strada privata di altra proprietà gravata
da servitù di passaggio a servizio dell’immobile. Inoltre, si ricorda che si può ritenere che una unità immobiliare abbia accesso autonomo dall’esterno quando a mero titolo esemplificativo:
- l’accesso avviene attraverso una strada privata e/o in multiproprietà o attraverso un terreno di utilizzo comune ma non esclusivo come i pascoli, non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
- alla villetta a schiera si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
- il cortile o giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti sono di proprietà esclusiva (anche indivisa) dei proprietari delle singole unità immobiliari situate all’interno dell’edificio plurifamiliare;
- l’accesso ad entrambe le unità immobiliari di una villetta bifamiliare avviene da giardino o cortile in comune;
- l’accesso avviene da una strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
Un edificio in aggregato edilizio, avente più accessi con scale condominiali, si può considerare funzionalmente autonomo e con accesso indipendente per ogni corpo scala condominiale?
Per l’ipotesi di “aggregato edilizio”, si ritiene che sia necessario, preliminarmente, l’esperimento di accertamenti di natura tecnica sul caso singolo e concreto al quale si rinvia sia per la tipologia di interventi praticabili sia per quanto riguarda la composizione dello stesso, al fine di avere un inquadramento dello stato di fatto propedeutico alla valutazione dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalle normative collegate al Superbonus. In generale, si rammenta che le caratteristiche elencate dalla norma, vale a dire: “l’autonomia funzionale” e “la presenza di uno o più accessi autonomi dall’esterno” costituiscono, in linea di principio, le caratteristiche minime che gli edifici devono possedere per essere considerati effettivamente “autonomi” ed “indipendenti” rispetto ad altri edifici, compresi quelli confinanti. Viene consentito, in tal modo, ai possessori di tali unità immobiliari di effettuare i lavori agevolabili senza che, ai fini del Superbonus, sia necessario acquisire il consenso dei possessori degli edifici confinanti e senza che sia rilevante la circostanza che gli edifici in questione abbiano parti a servizio comune. In ordine alla possibilità di applicare il cd. Superbonus anche “agli edifici unifamiliari che dispongono di accessi comuni dall’esterno condivisi con altri edifici unifamiliari, non definiti condomini ai sensi della normativa vigente, per i lavori effettuati da un singolo proprietario”, si ritiene che possa ritenersi “autonomo” anche l’accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso da aree (quali strada, cortile o giardino) comuni e condivise con altri edifici unifamiliari, non essendo rilevante che il suddetto accesso avvenga attraverso un’area di proprietà esclusiva del possessore dell’unità immobiliare oggetto degli interventi agevolabili.
Sono proprietario di una villetta a schiera libera su tre lati, confinante con altra villetta solo attraverso parete garage, dotata di accesso autonomo dall’esterno e di impianti autonomi. Vorrei effettuare interventi di efficientamento energetico (cappotto esterno) che porterà al miglioramento di due classi energetiche dell’immobile. Posso usufruire del Superbonus 110%?
Sì, nel caso di specie la villetta a schiera può essere considerata come una unità immobiliare funzionalmente indipendente e quindi potrà accedere al Superbonus 100%. Sul punto si veda la risposta ad interpello n. 328/2020 dell’Agenzia delle entrate. Si ricorda in ogni caso che l’intervento di rifacimento del cappotto termico deve interessare interessi l’involucro dell’edificio con una incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio e deve assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica.
L’isolamento termico di un’abitazione funzionalmente autonoma e con accesso autonomo, che non è soggetta a vincolo paesistico, ricompresa in un edificio multifamiliare, può essere realizzato internamente invece che a cappotto esterno, dato che il resto della proprietà delle parti comuni (pareti e copertura), si oppone al cappotto esterno parziale sull’edificio?
Premesso che l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative, si rammenta che il Superbonus spetta nel caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali (pareti generalmente esterne), orizzontali (coperture, pavimenti) ed inclinate delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati che rispettano i requisiti di trasmittanza “U” (dispersione di calore), espressa in W/m2K, definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo economico dell’11 marzo 2008 che interessano l’involucro dell’edificio, anche unifamiliare, o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno sita all’interno di edifici plurifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo. Ergo, occorre che l’intervento assicuri il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
